A 2024-ben elkészült 13.245 új lakással szemben az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) 2025-re mintegy 12 ezer új lakás megépülésével számol. Ezt támasztják alá a csökkenő mértékben kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések adatai. A Kormány lakáskínálatot élénkítő intézkedései legkorábban a 2026. évi tényszámokban tudnak megjelenni. A kereslet és kínálat egyidejű élénkítésének fontosságára hívja fel a figyelmet Koji László, az ÉVOSZ elnöke. A drasztikus áremelkedések következtében a lakosság reálkeresetének növekedése elmarad a lakásárak ár-növekedésétől. A lakosság lakáscélú megtakarítása nem elegendő az új lakások vásárlásának finanszírozásához, mindenképpen hitelekre van szükség. Magas kamatok mellett a lakosság azonban nem vesz fel lakáscélú hitelt, kivárás tapasztalható, hangsúlyozza az ÉVOSZ.
Ma Magyarországon a lakásgazdálkodásnak elsődlegesen nem szabályozási kérdések és kapacitásszűkösség szabnak korlátot, hanem a forráshiány. Ezért évek óta az ÉVOSZ javaslatai elsődlegesen a forrás bővítésére irányulnak. A pénzügyi lehetőséget egyszerre kell bővíteni a közösségi (állami), a magán (lakossági) és a vállalkozói oldalon.
A lakosság közvetlen megrendelésére készülő lakásépítéseknél és lakóingatlan-felújításoknál tapasztalható a legmagasabb szintű fekete foglalkoztatás, amit elsődlegesen az írásos szerződések nélküli munkavégzés nagy száma tesz lehetővé. Ez a jelenség rontja a tisztességes vállalkozók versenyhelyzetét, ami mindenképp változtatásokat sürget, hiszen nagy kockázatot hordoz magában a megrendelő és kivitelező számára egyaránt.
Az ÉVOSZ becslése szerint 2024-ben mintegy 200 milliárd forint értékű lehetett az a lakásfelújítás és lakásépítés, amit szóbeli megállapodás mentén kiviteleztek. Ennek a kivitelezői szolgáltatásnak az ÁFA-tartalma és további adó-járulék vonzata mintegy 55 milliárd forint, amit az állami költségvetés nem lát, elesett tőle.
Ahhoz, hogy a 2021-2024. évi nem várt mértékű építőanyagár-emelkedés és az infláció ellenére 2025-ben a lakásépítések számának zuhanása megálljon, valamint azért, hogy a lakásépítés és a lakásfelújítás egyenrangú legyen, az ÉVOSZ is javaslatokat ajánl a lakosság, a kormányzat és a szakma figyelmébe – áll az ÉVOSZ közleményében.
Az ÉVOSZ a vidéki lakásfelújítási támogatási program kiszélesítését javasolja Ezzel a dömpingszerű megrendelési hullám is elkerülhető, valamint a műszaki elavultságok felszámolása a kívánt ütemben történhet.
Minden épületfelújítási támogatást és pályázatot kizárólagosan a módosított épületenergetikai teljesítményről szóló irányelv (EPBD) követelményeinek megfelelően indokolt kialakítani.
A program mielőbbi kiszélesítése az aktív korosztályok és a nyugdíjasok irányába lehetőséget ad arra, hogy a 2025. évi fűtési szezonra már elkészüljenek a felújított ingatlanok.
Az újépítésű lakások finanszírozásához javasoljuk, hogy azMNB a Zöld Otthonteremtési Programját indítsa újra.Az inflációs folyamatok ellenére se legyen a lakáscélú hitel kamata széles körben 5%-nál nagyobb, és felújításra is igénybe lehessen venni életkortól és gyerekvállalástól függetlenül. Az 5%-os szint egy lélektani határ megrendelőink szerint és a vállalkozói hitelfelvételeknél is.
A lakásár – családi jövedelem olló erős nyílása okán javasoljuk kezdeményezni a „Támogatott Nonprofit Lakásépítési Módszer” bevezetését. A módszer alkalmazása során az állam, az önkormányzat a fejlesztéshez a terület biztosításával és közművesítéssel járulhat hozzá, illetve ráépítési jogot adhat. A fejlesztést nonprofit szervezet bonyolítja le, ezzel biztosítva az alacsonyabb árú lakásokat. A fejlesztések generálása a lakásépítésnek új lendületet adhat. Ezen lakásokba akár bérlőként is be lehessen költözni és meghatározott idő alatt meg lehessen vásárolni, tulajdonosává válva az ingatlannak.
Sokat hozzáadhatna a kiszámítható megrendelő felelősségének erősítéséhez a lakásszövetkezetek, a társasházi tulajdonosi közösségek működésének újraszabályozása, jogállásuk modernizálása.
Az új építésű lakóingatlanok 5 éves építményadó-mentességét is javasoljuk, illetve a települési önkormányzatok ilyen irányú kormányzati ösztönzését.
Szorgalmazzuk az állami, illetve önkormányzati bérlakásprogram előkészítését és elindítását, ahol az üzemeltetés, a közös költségek és a bérleti díjak megállapítása állami-önkormányzati hatáskörben, kontroll alatt vannak. Ezzel egyidejűleg és összhangban javasoljuk a bérház mint befektetési forma szabályozásának kialakítását. A bérbeadási szolgáltatás kedvezményes adózását tanácsoljuk, ami a bérbeadói piac kifehérítésével kell, hogy együtt járjon. Az adózási kedvezmény a legális bérbeadásnál egyszerre szolgálja a bérlő és a bérbeadó védelmét (közhiteles nyilvántartás, díjmegállapítási gyakorlat, vitarendezés stb.). Csak bejelentett bérleti szerződések esetén kaphasson bérletidíj kedvezményt a bérlő.
A családi otthonteremtési támogatási programok, tágabb értelemben pedig a lakásépítés, lakásfelújítás lendületbe hozását az szolgálná mind a keresleti, mind pedig a kivitelezői kapacitás szempontjából, ha a támogatási és kedvezményes ÁFA előírások feltételrendszere hosszabb távon stabilan kiszámítható lenne. Jelenleg sok esetben a támogatási és adókedvezményi intervallumok által befolyásolt keresleti hullámok jelennek meg a lakásgazdálkodási piacon. A hosszútávú, stabilan kiszámítható viszonyok tudnák egyenletesen növekvő, dinamikus egyensúlyba hozni a keresletet és kínálatot. Az 5%-os ÁFA rendszerét határidős megkötések nélkül javasoljuk alkalmazni az újépítésű lakóingatlanoknál. Javaslatunkra a Kormány ezt jelenleg 2030-ig biztosítja.
Megkezdődött az iparosított lakásépítési és felújítási technológiák kifejlesztése és a gyártás. Ezek felhasználásával pilot projektek megtervezése és kivitelezése a hazai vállalkozásokat helyzetbe tudná hozni.
2025. évben célszerű elkészíteni aKormány Hosszútávú Lakásgazdálkodási Stratégiáját és annak Végrehajtási Cselekvési Programját.
Jelenleg van elegendő építőanyag és kivitelezői kapacitás akár 25 ezer lakás évenkénti megépítéséhez és átadásához.
Forrás: ÉVOSZ
Fotóillusztráció: Canva
