Az építőiparban sokat lehet hallani olyan helyzetekről, amelyek vitát, jogvitát eredményeznek. A korábbi évek építőipari konjunktúrája után szűkül a piac, csökken a megbízások száma, alacsonyabbak a megbízási díjak. A feszültebb piacon hogyan lehet minimalizálni a jogi és pénzügyi kockázatokat, mire érdemes odafigyelni a szerződéskötés során? Dr. Schubert Magdolna ügyvéddel beszélgetünk.
Pótmunka, többletmunka, átalányár
– Jellemző szerződési formák az építőiparban az átalányáras vagy egyösszegű elszámolás. Mit érdemes tudni ezekről, előnyeiről, hátrányairól?
– Az építési vállalkozási szerződések díjmegállapodása „átalányáras” (egyösszegű elszámoláson alapuló) – ez a gyakoribb – vagy „tételes költségvetésen alapuló” elszámolásúak.
A vállalkozási szerződéssel a vállalkozónak eredményt kell szolgáltatnia, és a vállalkozásnak az is nagyon fontos része, hogy a saját anyagi erejének a felhasználásával valósítson meg valamit. Például eldöntjük, hogy felépítünk egy épületet.
Összegezzük a lépéseket elsőként a vállalkozói ajánlat megtételéig, majd a tényleges megvalósításig.
A sorrend szerint mindenekelőtt árajánlatot teszek, ehhez pedig szükségem van egy nagyon aprólékos, részletes műszaki tervdokumentációra, amely kiterjed arra, hogy mit kell megvalósítani. Azaz a „művet” milyen műszaki színvonalon kell azt megvalósítani, milyen eszközöket kell bele építeni, ezt persze inkább már a tételes költségvetés tartalmazza, amit elvileg, ha egy komoly tervező dolgozik, akkor neki kell szolgáltatnia. Tehát a tervező szállítja a megrendelő kérésére, és a megrendelő biztosítja a vállalkozónak, „tervezői költségvetést”. akit tekintsünk első pillanatban ajánlattevőnek. Tehát az ajánlattevő kell egyszer kapjon egy roppant részletes tervdokumentációt, mindenre kiterjedőt, valamint kapnia kell egy költségvetést.
A tervezői költségvetés, sajnos az esetek nagy részében nem kellően részletes, az is előfordulhat, hogy hibás.
Az ajánlattevő első legfontosabb feladata a tervdokumentáció alapos megvizsgálása, az esetleges hiányok felismerése.
(A tervező az íróasztal mellett dolgozik, a vállalkozó a való életben.)
Fontos, hogy az ajánlattevő a hiányzó tételeket, munkafolyamatokat is számításba vegye árajánlata megtételekor, természetesen az ajánlatkérésben megjelölt határidőn belül.
Az átalányáras szerződés tartalmazza azt az összeget, az átalány árat, ami alapján vállalkozónak a tervdokumentációban, a műszaki tartalomban megjelölt művet elő kell állítania, első osztályú minőségben, a meghatározott az áron.
Két definíciót válasszunk szét: a pótmunkát és a többletmunkát.
A Polgári Törvénykönyv most is, de régebben is megkülönböztette ezt a két fogalmat.
A pótmunka egy olyan fajta munka, – amely az eredeti tervdokumentációban nem szerepel, a vállalkozó a díj ajánlatában nem vehette figyelembe, a megrendelő utólag jelzi az igényét – utólag rendel meg egyes munkálatokat. Ez tervmódosítást is igénylő feladat lehet, amelynek ellenértékére az átalányáron vállalkozó jogosult, de nagyon fontos, hogy amit pluszban kér a megrendelő, azaz módosít, azt írásban kell rögzíteniük a feleknek. A pótmunkára a vállalkozónak ajánlatot kell adnia, mielőtt a munkálatokat megkezdi, és arra természetesen le kell szerződnie. Azaz a vállalkozót az átalányáron felül a pótmunka ellenértéke megilleti.
Persze a szerződés szóban, ráutaló magatartással is létrejöhet, de ha biztosak akarunk lenni abban, hogy a megrendelő (vagy fővállalkozó) az általa megrendelt pótmunkát érdemben kezeli, ennek műszaki tartalmát és az ellenértékét ebben az esetben is rögzíteni kell!
– Ez akár egy email-váltás is lehet?
– Igen, de benne kell legyen, hogy mit kérnek, miért szükséges, és hogy ez nem volt benne eredetileg a műszaki tartalomban, a munkálatok közben derült ki, ezért ez egy utólagos feladat.
– Tehát ami a legfontosabb, hogy minden változást, plusz igényt írásban rögzíteni érdemes, a vállalkozó saját védelme érdekében…
A többletmunka – a tervdokumentációban szereplő, (de pl: a tervezői költségvetésből hiányzó) a vállalkozó díjajánlatában figyelembe nem vett munka. Elvégzése a vállalkozó kötelezettsége, díjigénnyel nem élhet a többletmunkáért.
Ptk 6:244. § [Többletmunka. Pótmunka]
(1) A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).
(2) A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).
A jogszabály itt érhető el.
Jellemző sajnos, hogy a tervezők által leadott költségvetések meglehetősen hiányosak. A tervező az íróasztal mellett dolgozik, a vállalkozó a való életben.) Ezért egy ajánlattevő kivitelezőnek az a dolga, hogy „végig bogarássza” a teljes tervdokumentációt, észre kell vennie, hogy pl: ha valaminek a beépítését előírják, de a költségvetés nem tartalmazza, akkor ő, még mielőtt teszi az ajánlatot, rákérdezhet, hogy miért nem teljes a dokumentáció, amit kapott, illetve érvényesítenie kell ezeket hiányokat is az árajánlatában.
Tudom, sokszor nincs megfelelő humánerőforrás arra, hogy valaki ezt összenézze, például mondjuk egy vezeték egyik tervdokumentáció szerint így megy, a másik szerint meg úgy. Találkoztam már a praxisomban olyan esettel, amikor a zuhany kellős közepébe volt tervezve egy vécé. Az ügyfelem ezt jelezte a megrendelőnek, miszerint ezt a műszaki megoldást ő nem ismeri, tehát valószínűleg az történt, hogy többször módosult a terv. (A megrendelő változtatta elképzeléseit, a tervező nem módosított minden „szegmenst.)
– Kimondhatjuk, hogy a kivitelezési piacon az átalánydíj, az átalányáras szerződés gyakorlatilag tele van kockázattal, „időzített bombákkal”?
– Igen, de ez nem elsősorban a vállalkozások hibája – körültekintő előkészítéssel csökkenthetők a kockázatok –, de természetesen a kiszámíthatatlan gazdasági körülmények, árfolyam változások, új adónemek váratlan bevezetése stb. is okozzák. Ha például lenne fix kamatozás, lenne fix forint-euró árfolyam, akkor nem volna ennyire kockázatos.
Minél részletesebb az ajánlat, annál védhetőbb
– Azt javasolhatjuk a kivitelező vállalkozásoknak, hogy egyedi szerződések, egyedi feltételek, egyedi paraméterek mentén, minél részletesebben, minél több jogi kockázatot kerülve gyakorlatilag több időt rászánva adják meg az ajánlataikat?
– Természetesen, ugyanakkor ehhez szükség van minden esetben egy olyan szakemberre, aki legalábbis észreveszi a tervezés és a kivitelezés közötti eltéréseket, a hibákat. Jellemző, hogy nem fésülik össze a különböző típusú terveket a tervezők sem.
Tehát az a lényeg, hogy az átalányáras ajánlattétel az elfogadott és tipikus. (Ez nem zárja ki, hogy a vállalkozó saját maga részére kimerítő, tételes ár-díjkalkulációt végezzen.) Másik a tételes elszámoláson alapuló díjmegállapodás.
A kockázatok csökkenthetők mindkét elszámolási mód esetében, ha a felek pl: Euro alapú elszámolásban állapodnak meg.
Persze ne feledjük, ettől függetlenül a megvalósult építménynek, műnek rendeltetésszerű használatra alkalmasnak kell lennie, azt a műszaki tartalmat kell megvalósítani, amit a megrendelő megrendelt, és természetesen ennek az egésznek első osztályú minőségben kell megvalósulnia.
Lehet hallani olyan esetekről is, amikor előtérbe helyezve a spórolást, másik anyagot választ a megrendelő, azonban ilyenkor legelőször is hozzá kell járulnia a vállalkozónak, tehát ez szerződésmódosítást igényel! Ha mást nem,
építési naplóbejegyzést, vagy a tervezővel való egyeztetést, műszaki ellenőrrel való jóváhagyatást,
miszerint például nem ezt a fajta csövet kell beépíteni, hanem azt a fajtát, mert annak elszállt az ára, nem volt bekalkulálva akkor, amikor megterveztük, de a másik, amelyik pontosan ugyanazt tudja, reális áron, nem csökkent műszaki tartalomként fog megvalósulni.
– Kicsit lefordítom: gyakorlatilag ezeket a folyamatokat, bár nyilván dolgos, olyan, mint egy projektmenedzsment…
– Iszonyatosan észnél kell lenni. A saját érdekünkben.
– …ugyanakkor a pénzügyi kockázatot ezzel jelentősen csökkenthetjük…
– Mondjuk ki, az az igazság, hogy a megrendelő „csontra lecsupaszított” minimális ajánlatokkal, meg vállalkozói díjajánlatokkal szeretne dolgozni, és „palotát” vár el érte, de olyan nincs. A vállalkozónak is az az elsődleges célja, hogy minőséget nyújtson, normális és hiteles áron, megfelelő műszaki tartalommal. Ha nem adunk ilyen reális árat, akkor nem tudunk megfelelő műszaki tartalommal teljesíteni. Persze, sajnos az élet nem erről szól, mert mindenki nagyon olcsón szeretne hiper-szuper minőséghez hozzájutni. Nem lehet. Az ár-érték arány – az akár tetszik, akár nem – a legfontosabb vállalás.
Persze ez nem zárja ki, hogyha csökkentjük is árakat, ezt megtehetjük egyetértésben is, letisztázzuk, megtárgyaljuk, elfogadjuk és aláírjuk!
Tehát gyakorlatilag
mindent dokumentálni kell, és minden változást a műszaki ellenőr, vagy ha olyan mértékű a módosítás, a tervező jóváhagyása nélkül nem szabad megvalósítani,
nem szabad nekiállni, nem lehet azt a munkát, amit a megrendelő az extra módon igényel („még ezt kérem, fiúk, legyetek szívesek csináljátok meg, és aztán elszámolunk…”), majd elfelejti, esetleg letagadja – dokumentálás nélkül elvégezni.
Nem fogadható el az, hogy egy adott változtatás költsége több millió forintba kerül, egyfajta extra igény a megrendelő részéről, aki aztán az átalányárra hivatkozva nem fizeti ki, nem ismeri el. Szó nincs róla! Ekkor elő lehet húzni a pótmunkát mint megrendelést! Ezt meg fogom tudni csinálni, ennyiért tetszik kérni vagy nem tetszik kérni?! És ha tetszik érni, akkor tetszik kifizetni! Tehát muszáj dokumentálni a megbízás módosításait, ezeket a fajta adminisztrációs részleteket nem szabad elhagyni, mert ez a vállalkozó „öngyilkossága”.
A minél pontosabb tervezés segít a pénzügyi biztonságban is
– Az elmúlt évtizedekben meghatározó élmény volt az építőipari piacon a lánctartozás. Van ennek kivédésére valami megoldási javaslata?
– Kicsit egyszerűen tűnik, amit mondok, de hatékony lehet. Amikor már az induláskor az ajánlatomban jelzem, hogy előleget kérek. A beépített anyagok árváltozása hetekre előre sem látható.
Azt is megtehetem – már az ajánlatomban jelezhetem, de a vállalkozási szerződésben feltétlenül kikötöm –, hogy
bizonyos munkafázisok elérését követően jogosult vagyok részszámlát kiállítani.
Sőt azt is kiköthetem, hogy mindaddig nem vagyok köteles a következő fázist elkészíteni, amíg a rész-számlám kiegyenlítve nincs.
És akkor észreveszem ugyebár, hogy van-e fizetési hajlandóság, van-e tőke a megrendelő mögött, és még mindig nem az egész vállalkozási díjat és munkámat kockáztatom.
Feltétlenül fontos ilyenkor olyan szerződéses kitétel, hogy ha és amennyiben a részszámlát nem egyenlíti ki határidőben a kedves megrendelő, akkor a kedves vállalkozó elállhat a szerződéstől, ugyanis az ajánlata arra a komplex megbízásra azért volt annyi, mert ennyi idő alatt meg tudná valósítani, és hozzájut az vállalási díjhoz.
Ha felismerhető, hogy nincs fizetési hajlandóság a megrendelő részéről, legalább nem kockáztatja a vállalkozó hátralévő munkákba fektetendő pénzét.
– Az infláció erősen éreztette hatását az elmúlt időszakban, jelentősen sújtva az építőipari munkák tervezhetőségét. Egy ennyire gyorsan változó gazdasági közegben hogyan lehet kivédeni a nagyobb ármozgásokat?
– Mindig számítani kell az árváltozásokra. Előfordul, hogy két napra sem láthatók előre pl: az anyagár változások. Ha módja van a vállalkozónak, azonnal szerezze be a teljes vállalkozás anyagait, így elkerülheti az anyagár változás kockázatát.
Ezért javasolt úgy ajánlatot tenni, hogy adott anyagoknak a bekerülési költségét előlegként megkapja a vállalkozó, cserébe pedig kötelezi magát arra, hogy el is költi ezt az összeget, majd be is tárolja, sőt akár meg is mutatja a megrendelőnek.
Zámbori Bíró Tamás
Fotóillusztráció: Freepik
