Jogszabályi háttér
A műszaki átadás-átvételi eljárás (a továbbiakban: MÁÁ) az építési beruházások egyik legkritikusabb szakasza, ahol a kivitelező teljesítése és a megrendelő elvárásai találkoznak. Az eljárás szabályozása két szinten történik: egyrészt a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Kivitelezési Kódex) technikai-adminisztratív előírásai, másrészt a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerződésjogi normái révén.
A 2025. január 1-jétől hatályba lépett jogszabályi változások – különösen a 2023. évi C. törvény a magyar építészetről és a kötelező kivitelezési felelősségbiztosítás bevezetése – újabb garanciális elemekkel erősítették a megrendelő védelmét, miközben növelték a kivitelező adminisztratív felelősségét.
Jelen cikk célja, hogy átfogó képet adjon a MÁÁ eljárás jogi és gyakorlati kérdéseiről, különös tekintettel a készrejelentés feltételeire, a dokumentumátadás ellentmondásos szabályozására, valamint a megrendelő jogvédelmi eszközeire.
Műszaki átadás-átvétel megkezdése
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 31. § (1) bekezdése szerint a MÁÁ eljárás az építési tevékenység befejezésekor kezdhető meg.
Az eljárás megkezdésének konkrét feltétele a készrejelentés, amelyet a kivitelező felelős műszaki vezetője (továbbiakban: FMV) tesz meg az építési naplóban. Ezt követően az építtető (vagy megbízásából a műszaki ellenőr) hívja össze az eljárást, melyre a szerződéses gyakorlatban jellemzően 8 nap áll rendelkezésre.
A műszaki átadás‑átvétel nem pusztán technikai folyamat, hanem a Polgári Törvénykönyv szerződésjogi szabályai szerint értékelhető jogi aktus is. A Ptk. 6:157–6:159. §‑ai alapján a hibás teljesítés jogkövetkezményei a műszaki átadás lezárását követően is érvényesíthetők. Ilyen jogkövetkezmények a kijavítás, kicserélés, díjleszállítás, elállás vagy a kötelezett költségére Megrendelő kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja a hibákat. A hiánypótlási jegyzőkönyv e jogok gyakorlásának alapdokumentuma.
Készrejelentés és hiánypótlás
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 31–32. § szerint a műszaki átadás‑átvételi eljárás az építési tevékenység befejezésekor kezdeményezhető. A folyamat megindításának alapja a kivitelező felelős műszaki vezetője által az építési naplóban megtett készrejelentés, amely jognyilatkozat arról, hogy az építési tevékenység a jogerős engedélyek és a szerződés alapján készen áll a MÁÁ eljárás lefolytatására.
Amennyiben az építmény a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas, azonban kisebb, nem akadályozó jellegű hiányosságok állnak fenn, az átadás‑átvétel eljárás megkezdhető. A rendelet értelmében ezek a hiányok nem képezik akadályát a MÁÁ‑nak, feltéve, hogy az építmény funkcionálisan és biztonságosan üzemeltethető.
A hibák és hiányosságok jegyzőkönyvben rögzítendők, amely a hiánypótlási jegyzék alapját képezi. Ebben a felek megjelölik a kijavítás határidejét és a felelős személyt. A kivitelező köteles a hibák kijavítását a meghatározott határidőén belül elvégezni, majd az intézkedések teljesítése után újabb készrejelentést tenni, amelyet az építtető az átvétel igazolásával zár le.
Gyakorlati megvalósítás: a helyszíni átadás‑átvételi bejáráson a résztvevők – a műszaki ellenőr, az építtető és a kivitelező – a felmerült hibákat és hiányokat rögzítik. A jegyzőkönyv mellékleteként szereplő hiánypótlási listát az e‑építési naplóban kell csatolni, így biztosított az ellenőrizhetőség és a nyomon követés. Amennyiben a megrendelő feltételesen átveszi az építményt, ez egyben a kijavítási határidők kezdő napját is jelenti.
Ha a kivitelező a jegyzőkönyvben foglalt kijavítási kötelezettségét nem teljesíti, a megrendelő a Ptk. 6:159. §‑a alapján jogosult árleszállítást, önsegélytvagy kijavíttatást érvényesíteni. (A megrendelői önsegély jogát a Ptk. 6:159. § (2) bekezdése tartalmazza: „a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja”.)
Műszaki átadás-átvételi dokumentumok
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterület átadás‑átvétele során köteles az építtetőnek átadni valamennyi olyan dokumentumot, amely az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához, valamint a használatbavétel megkéréséhez szükséges. Az átadás tényét az e‑építési naplóban eseti bejegyzés formájában kell rögzíteni.
Az átadandó dokumentáció körébe tartoznak:
a) a főbb mozgatható építményszerkezetek kezelési útmutatója, használati utasítás,
b) üzemeltetési, használati és karbantartási utasítás,
c) a nyomáspróba jegyzőkönyvei,
d) a mérési jegyzőkönyvek és az elvégzett működési próbák jegyzőkönyvei,
e) a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minősítő irat,
f) a beépített szerelvények, berendezések, burkolatok, egyéb tartozékok jótállási jegye,
g) a közüzemi mérőórák jótállási jegye, hitelesítési jegyzőkönyvei, valamint
h) az építmény használatával összefüggő későbbi munkákhoz kapcsolódó biztonsági és egészségvédelmi terv.
A 33. § rendelkezése nem zárja ki, hogy a szerződésben a felek korábbi átadási kötelezettséget állapítsanak meg.
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 33. § (1) bekezdése a vállalkozó kivitelező dokumentum‑átadási kötelezettségét és annak feltételeit deklarálja, mely értelmében:
A fővállalkozó kivitelező az építtető (megrendelő) részére a vállalkozási díj megfizetését követően köteles átadni az építési tevékenység teljesítéséhez kapcsolódó valamennyi dokumentumot.
Az átadandó dokumentumok az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához, valamint a használatbavételi eljáráshoz szükségesek.
Ide tartoznak
- a megvalósulási dokumentációt kiegészítő dokumentumok, tervek, részlettervek,
- az építési-bontási hulladék tárolására, elszállítására vonatkozó építési-bontási hulladék-nyilvántartó lapok,
- az építmény, építményrész kezelési és karbantartási utasításai,
- továbbá a hatósági engedélyek, dokumentumok, nyilatkozatok, amely az építtető számára a rendeltetésszerű és biztonságos használatot igazolja és a használatbavétel megkéréséhez szükséges.
Előfordulhat, hogy az építmény megépült, de a biztonságos használat megállapításához szükség volna azokra a dokumentumokra, amelyeket a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 33. § (1) bekezdése szerint a kivitelező a vállalkozási díj megfizetését követően köteles átadni a megrendelő részére.
A jogszabályi rendelkezés ellentmondásosnak tűnhet, de nem az.
Adminisztratív lezárás
A jogszabályi megfelelés és a szereplők érdekeinek védelme alapján kialakult gyakorlat technikailag azt jelenti, hogy az átadás‑átvétel nem kell, hogy a teljes végleges dokumentációra várjon, viszont minden lényeges elemnek ellenőrizhető módon már rendelkezésre kell állnia, hogy a biztonságos használat megállapítható legyen.
A későbbi adminisztratív lezárás már csak a formai, hitelesített példányok átadását és rögzítését jelenti – amit gyakran a végszámla benyújtásával párhuzamosan végeznek.
Az adminisztratív lezárás a következő, formális lépés, amikor:
- a dokumentumok véglegesített példányai (aláírva, hitelesítve, minden melléklettel együtt) átadásra kerülnek,
- az e‑építési naplóhoz a feltöltés megtörténik,
- és a jegyzőkönyvben a felek rögzítik, hogy valamennyi irat átadásra került, ezzel az eljárás lezárható.
Jogértelmezés szerint ez a lépés jelenti az átadási dokumentáció véglegesítését és lezárását, amely a kivitelező teljesítésének jogi lezáró aktusa és a jótállási idő kezdőpontját is meghatározhatja, ha arra a felek a szerződésben így rendelkeznek.
A műszaki átadás‑átvételi eljárás lezárásával – feltételes átvétel esetén a hiánypótlás teljesítését és annak jóváhagyását követően – az építmény birtokbaadása rendszerint megtörténik. A birtokbaadás jogi hatása, hogy a kárveszélyviselés a kivitelezőről a megrendelőre (építtetőre) száll át, vagyis innentől kezdve az építményben bekövetkező károkért – a szavatossági és jótállási körbe tartozó eseteket kivéve – az építtető viseli a felelősséget. Ez a joghatás egyben a megrendelői védelem szempontjából is lényeges, hiszen a birtokba vétel ténylegesen a teljesítéssel és a kárveszély átszállásával zárja le a kivitelezés fázisát.
A 2025-ös jogszabályi módosítások (2023. évi C. törvény a magyar építészetről, valamint a 191/2009. Korm. rend. módosításai) új adminisztrációs és pénzügyi kötelezettségeket vezettek be, köztük a kötelező kivitelezési felelősségbiztosítást és a beruházáslebonyolító kötelező bevonását uniós értékhatár felett. Ezen új szereplők és garanciális elemek a megrendelő védelmét erősítik, egyben a dokumentációs megfelelés ellenőrzéséhez kapcsolódnak.
A szerződéses gyakorlatban a megrendelő pénzügyi védelmének kulcseszközei a jóteljesítési és jótállási biztosítékok, amelyek a vállalkozói díj 3–10 %‑át is elérhetik. Ezek a jótállási időszak végéig visszatarthatók, így fedezetet nyújtanak a kijavítási feladatokra.
A kötbér (különösen a késedelmi és meghiúsulási kötbér) a Ptk. 6:186-6:188. §-aiban foglalt általános szabályok alapjain érvényesíthető, és tipikusan a nettó vállalkozói díj 10–15 %‑ában kerülnek meghatározásra. Ezek együttesen jelentik a megrendelő valós garanciális védelmi rendszerét.
Állami beruházások különös szabályai
Az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény és annak végrehajtási rendeletei 2024–2025-től külön eljárásrendet és többletkötelezettségeket határoznak meg az állami forrásból megvalósuló építési beruházások esetében.
A 2023. évi LXIX. törvény személyi hatálya minden olyan építési projektre kiterjed, amelyben a költségvetési forrás vagy nem közvetlen uniós forrás mértéke megvalósítja az állami beruházás jogállását (legalább az összköltség 50 %-át elérő arány esetén).
A törvény rögzíti, hogy az állami beruházások műszaki átadás‑átvételi eljárásában nem csak a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az irányadó, hanem annak keretében az Állami Beruházások ellenőrzéséért felelős miniszter felügyeleti jogkörei is érvényesülnek.
A 2023. évi LXIX. törvény és a kapcsolódó 55/2025. (III. 26.) Korm. rendelet előírja, hogy a kivitelező kötelezettségei (többek között felelősségbiztosítás és adat‑, illetve dokumentum‑megtartás) a műszaki átadás‑átvétel lezárásáig fennállnak, és az átadási jegyzőkönyv az állami ellenőrzés rendszerébe is felvezetésre kerül.
A Beruházási törvény (2023. évi LXIX. törvény) komplexebb jogvédelmi mechanizmust is teremt a megrendelő (oldalán álló építtető‑hatóság) számára, mivel a KEHI és a monitoring bizottság folyamatosan felügyeli a projektek megvalósítását, és szükség esetén a szerződés módosítását vagy a projekt megszüntetését is kezdeményezheti.
Így az állami projektek műszaki átadás‑átvételi eljárása a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet előírásai szerint, de formailag szigorúbb, adminisztratívan nyomon követett módon és minden esetben állami felügyelet alatt zajlik.
Nádasi Levente
MBA szakirányú menedzser
épületgépész műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető
orvostechnológus műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető
egészségügyi gázellátó rendszerek műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető
ionizáló sugárzások elleni védelem műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető
építési beruházás szakértő
Kiemelt kép: Google AI
